Ernst Vejdovszky über die Bedeutung des Faktors Zeit im Immobiliengeschäft
Ernst Vejdovszky, einer der Gründungsväter und seit über 30 Jahren Vorstand der S IMMO AG, spricht im Interview über Immobilienzyklen, deren Bedeutung für die Unternehmensstrategie und die Kunst des richtigen Timings.
Was versteht man unter einem Immobilienzyklus und wie lange dauert ein solcher in der Regel?
Solche Zyklen werden seit ungefähr 100 Jahren beobachtet. Zuerst in den USA, später dann auch in Europa. Die Gründe dafür liegen unter anderem in der relativ langen Produktionsdauer von Immobilien. Die Faktoren sind dabei vielfältig – von makroökonomischen über demografische Faktoren bis hin zu Themen wie Zinsen – all diese Dinge spielen eine wesentliche Rolle. In der Vergangenheit hat man Immobilienzyklen mit einer Dauer von acht bis zehn Jahren beobachtet, der jetzige scheint sogar noch um einiges länger zu dauern. Es ist daher nicht immer ganz leicht, zu berechnen und zu prognostizieren, wie lange eine bestimmte Phase tatsächlich noch anhalten wird.
Wie lange dauert es im Normalfall bis man eine Investitionsentscheidung trifft?
Grundsätzlich ist es wichtig, rasch zu Entscheidungen zu kommen. Auf der anderen Seite darf man dabei aber nie eine sorgfältige Überlegung und Überprüfung aller Pros und Contras außer Acht lassen. Für kleinere Dinge, die schnell und leicht zu entscheiden sind, ist der Zeithorizont in etwa eine Woche. Für Entscheidungen, die ein größeres Portfolio betreffen und schwieriger zu prüfen sind, kann es bis zu drei Monaten dauern, bis die finale Entscheidung getroffen ist. Wichtig ist: Um erfolgreich zu sein, muss man sich immer wieder auch entscheiden, Dinge nicht zu machen.
Warum hat die S IMMO sich entschieden, in CEE zu investieren?
Wir haben 1999 begonnen. Damals war Osteuropa am Beginn einer deutlichen Aufwärtsentwicklung. Im Sinne unserer zyklusorientierten Strategie war das der optimale Einstiegszeitpunkt in diesen Markt. Einige Jahre später, 2006/2007, waren die osteuropäischen Märkte bereits sehr heiß. Oft entstehen dann kollektive Emotionen, damals ist ein regelrechter Hype ausgebrochen, nach Osteuropa zu gehen. Solche Situationen sind gefährlich, weil durch einen solchen Boom die Vernunft völlig außer Kraft gesetzt wird.
Ist das der Grund, weshalb Sie 2006 nach Deutschland und nicht in die Ukraine gegangen sind?
Nicht nur in der Ukraine , sondern in ganz Osteuropa war die Situation damals überhitzt. Man hat für Projekte von zweifelhafter Qualität mehr bezahlt als für Objekte mit sehr guter Qualität in Deutschland. Aus diesem Grund haben wir 2005 unser erstes Investement in Hamburg getätigt. Zudem war der deutsche Markt im Zyklus damals eher niedrig, in Osteuropa bzw. der Ukraine sehr hoch. Zyklen verhalten sich in den verschiedenen Märkten oft unterschiedlich. Daher setzen wir in unserer Strategie auch auf Diversifikation, einerseits in Bezug auf die Region, andererseits auch in Bezug auf die Nutzungsart. Während einer unserer Märkte bereits sehr hoch ist, ist ein anderer vielleicht gerade niedrig und somit für Investitionen geeignet.
