S IMMO Einblicke

Immobilienmanagement auf Augenhöhe

Sandra Hengstermann
geschrieben von Sandra Hengstermann

Frühstück mit Martin Hoffmann, Leitung Immobilien-Portfoliomanagement Österreich S IMMO AG

Über Abwechslung, Beständigkeit und Wandel.

Martin Hoffmann ist seit über 10 Jahren bei der S IMMO tätig und leitet dort die Abteilung Immobilien-Portfoliomanagement Österreich. Zu seinem Verantwortungsbereich und seinen Aufgaben zählen das Management der Bestandsimmobilien in Österreich sowie das strategische Asset-Management und Risikomanagement in Deutschland. Im Interview gibt er Einblicke in seinen Arbeitsalltag.

Sie leiten bei der S IMMO AG die Abteilung Immobilien-Portfoliomanagement Österreich. Wie schaut ein typischer Arbeitstag für Sie aus? Gibt es einen solchen überhaupt?

Den typischen Arbeitstag gibt es in meinem Job eigentlich nicht. Das einzig wirklich Beständige ist, dass jeden Tag aufs Neue sehr viele unterschiedliche Aufgaben zu bearbeiten sind (lacht). Im Ernst: Von der Erstellung und Bearbeitung von Mietverträgen (gemeinsam mit Juristen) bis zu Ankaufsthemen – das Spektrum ist ziemlich breit. Natürlich gibt es viele wiederkehrende Tätigkeiten wie Budgetierungs- oder Immobilienbewertungsprozesse, Planungen für Instandhaltung der einzelnen Objekte, Quartals- und Jahresabschlüsse oder Jour fixe-Termine mit Maklern. Und es vergeht so gut wie kein Arbeitstag ohne eine Besprechung oder eine Verhandlung. Aber als Asset-Manager hat man mit so vielen unterschiedlichen Menschen und Berufsgruppen zu tun – von Mietern über Makler und Hausverwalter bis hin zu Anwälten – da ist einfach sehr viel Raum für Unplanbares. Ich glaube, in keiner anderen Abteilung läutet das Telefon so oft wie in unserer (lacht). Das Wichtigste ist, dass man Prioritäten setzen kann und seinen Tag gut strukturiert.

Generell ist unser Zugang, im Daily Business sehr nah am Objekt und an unseren Kunden zu agieren. Wir kennen unsere Mieter sehr gut, meistens über viele Jahre. Da ist ein gewisses Vertrauensverhältnis da. Wenn der Schuh drückt, rufen sie an und wir versuchen, ihr Anliegen so rasch wie möglich zu klären. Für Bestandsmieter ist der erste Ansprechpartner im Regelfall die Hausverwaltung und wir werden erst dann involviert, wenn Unterstützung oder Eingreifen von Eigentümerseite wirklich notwendig wird. Aber sobald irgendwo Unzufriedenheit herrscht oder ein Mieter beispielsweise zusätzliche Fläche anmieten möchte, sind wir als Eigentümervertreter sehr schnell dabei, um umgehend reagieren zu können.

Was ist für Sie persönlich das Spannendste an Ihrer Tätigkeit? Wo sehen Sie die größten Herausforderungen Ihrer Arbeit?

Das Spannendste für mich ist die Vielschichtigkeit des Jobs. Einmal befindet man sich tief im Umbau einer Immobilie, dann steckt man wieder in Verhandlungstätigkeiten für Vertragsabschlüsse. Jede Tätigkeit für sich ist interessant. Man ist nicht fixiert und in einer Schiene drinnen, sondern wechselt laufend. Das heißt aber auch, dass man genauso gut mit einem Anwalt über Verträge oder einen Konkursprozess reden können muss, wie mit Bauleuten über deren Aufgabenbereiche. Es gibt in meinen Augen zum Beispiel fast nichts Schwierigeres als gleichzeitig mit einem Techniker und einem Anwalt zu reden. Da treffen Welten aufeinander und man ist sozusagen das Bindeglied zwischen beiden Parteien. Das ist herausfordernd – aber genau diese Herausforderungen machen den Job für mich so abwechslungsreich und auch nach so vielen Jahren im Geschäft noch spannend.

Welche Charaktereigenschaften sind als Immobilien-Portfoliomanager Ihrer Meinung nach unerlässlich?

Es gibt einen ganzen Strauß, den man aus meiner Sicht mitbringen sollte. Wesentlich ist sicher die Bereitschaft, zu lernen. In kaum einer Branche treffen so viele unterschiedliche Disziplinen aufeinander. Viele Immobilienmanager kommen aus dem technischen Bereich, andere aus dem juristischen und wieder andere aus der Wirtschaft. In unserem Job ist es notwendig, mit verschiedenen Experten wie Anwälten, Maklern etc. auf Augenhöhe sprechen zu können. Daher muss man bereit sein, sich laufend Wissen anzueignen – insbesondere in den Bereichen, die einem in der Ausbildung gefehlt haben, sonst wird man den Job langfristig nicht gut ausüben können. Gleichzeitig sind Organisationsvermögen und wirtschaftliches Denken gefragt. Und wie ich bereits angesprochen habe: das Prioritätensetzen ist wirklich wichtig. Aber auch Konfliktfähigkeit und Verhandlungsstärke sind durchaus Eigenschaften, die einem als Asset-Manager abverlangt werden.

Und nicht zuletzt: Man sollte vertrauens- und verantwortungsvoll mit Dingen umgehen können. Denn bei uns geht es meistens um sehr viel Geld. Mit jeder Entscheidung, die wir in Bezug auf eine Immobilie treffen, kann der Wert dieser Immobilie steigen. Es kann aber genauso gut in die andere Richtung gehen. Wir steuern da ein großes Schiff und es gilt immer abzuwägen, ob etwas wirtschaftlich am Ende auch Sinn macht.

Sie sind bereits seit über 10 Jahren bei der S IMMO. Wie hat sich Ihre Arbeit für das Unternehmen in dieser Zeit verändert? Wie beschreiben Sie Ihre persönliche Entwicklung?

Als ich im Jahr 2000 bei der Immorent AG begonnen habe, gehörten zu meinen Aufgaben auch die Immobilien der Sparkassen Immobilien Anlagen AG, dem Vorläufer der S IMMO. Damals war die Immobilienbranche deutlich kleiner und wir hatten erst ca. 20 Immobilien. Es gab einen Eigentümervertreter in Form einer einzigen Person. Das war ich. Über die Jahre hat sich die (Anm.: aus der Sparkassen Immobilien Anlagen AG entstandene) S IMMO sehr stark entwickelt. Wir haben heute knapp 300 Immobilien in unserem Portfolio und unser Asset-Management besteht aus einem sieben-köpfigen Team. Das ist schon etwas ganz anderes. Aber auch Abläufe und Anforderungen haben sich in all den Jahren verändert. Ein Ankaufsprozess ist heute viel klarer strukturiert, die Anforderungen an eine Due Diligence-Prüfung sind massiv gestiegen, die Technik hat ein deutlich fortgeschrittenes Level erreicht und auch die Bedürfnisse der Mieter haben sich geändert. Es geht darum, sich mit diesen Veränderungen mit zu entwickeln. Denn wie heißt es so schön: Das einzig Beständige ist der Wandel.

Fotos © asoluto | Angelika Schiemer

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