Die S IMMO setzt seit dem Sommer 2018 auf Entwicklungen im Berliner Umland. Im Interview spricht S IMMO Deutschland-Chef Robert Neumüller über die Beweggründe dieser Investitionsentscheidungen, Corona und darüber, warum er trotz Homeoffice-Trend nicht an einen Einbruch am Büromarkt glaubt.
Herr Neumüller, Sie sind seit 2005 für die Wiener S IMMO AG in Berlin aktiv und haben sowohl die Finanzkrise als auch die anschließenden Boom-Jahre miterlebt. Wie schätzen Sie die aktuelle Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ein?
Berlin wird immer enger und teurer, die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt das Angebot bei Weitem. Der Mietendeckel hat die Lage noch verschärft, die Angebote am Markt sind regelrecht eingebrochen. Die Neubaubemühungen des Senats sind vielerorts ins Stocken geraten und greifen zu kurz. Private Investoren haben mit hohen Grundstückspreisen, langwierigen Genehmigungsprozessen und politischen Widerständen zu kämpfen. Um es klar zu sagen: Die immer stärkere Regulierung wirkt geradezu gegensätzlich. Eine Trendumkehr ist daher aus meiner Sicht in absehbarer Zeit nicht zu erwarten, weder beim Angebot noch bei den Mieten.
Welche Schlüsse ziehen Sie daraus für Ihre Investitionsentscheidungen?
Die Alternative heißt Brandenburg. Wir kaufen schon seit zwei Jahren verstärkt Grundstücke in einem 50-Kilometer-Radius um Berlin. Das können beispielsweise Konversionsflächen oder siedlungsnahes Grünland sein, es gibt einige Opportunitäten, darunter wirklich spannende Entwicklungsareale. Hinzu kommt, dass die örtliche Politik, aber auch die Anwohner sehr zustimmend, teilweise sogar euphorisch auf unsere Ideen reagieren. Man kann etwas bewegen, die Zusammenarbeit ist oft partnerschaftlich.
Und auch für Berliner Wohnungssuchende scheint es sich zu lohnen, den Blick über die Stadtgrenzen hinaus zu weiten. Die Nachfrage nach Häusern und Grundstücken im Grünen wächst bereits seit einiger Zeit, spätestens seit Corona sind Natur und Ruhe fernab der Hektik der Großstadt offensichtlich attraktiv für viele Stadtbewohner. Dieser Trend wird sich nach meiner Einschätzung durch die geänderten Wohnbedürfnisse und die neuen Arbeitsgewohnheiten weiter verstärken. Bei ausreichendem Angebot wird dies auch den Berliner Wohnungsmarkt entlasten.
Bei allen Vorzügen gegenüber Berlin – Baulandentwicklung ist doch auch in Brandenburg kein Selbstläufer?
Nein, das sicher nicht. Auf dem Weg zum Baurecht gibt es viele Hürden zu überwinden, häufig wird erst spät klar, ob sich Mühen und Kosten gelohnt haben. Man braucht für derartige Projekte ein kompetentes und engagiertes Team aus Stadtplanern und Architekten und oft auch einen langen Atem. Beispielsweise hinkt die gemeinsame Landesplanung der teils rasanten Entwicklung in den Berliner Nachbargemeinden noch stark hinterher. Vielerorts ist die Nachfrage zwar da, die Gemeinden werden durch den Landesentwicklungsplan aber in der Ausweisung neuen Baulands begrenzt. Hier ist dann Geduld gefragt.
Und trotzdem kann sich das für Sie rechnen?
Die Einzelrisiken sind teils enorm und anfangs nur schwer zu kalkulieren. Wir diversifizieren daher und setzen auf eine Vielzahl vor allem kleiner und mittelgroßer Projekte, um unvermeidbare Rückschläge abfedern zu können. Wir heben so die Einzelrisiken auf Portfolioebene und rechnen mit Wahrscheinlichkeiten. Dadurch können wir punktuell stärker ins Risiko gehen. Wir denken hier langfristig und halten uns an das alte Sprichwort: Wer ernten will, muss säen! Ich sehe das als Beimischung, die wir uns nur leisten können, weil wir einen stabilen Immobilienbestand im Rücken haben.
Wenn die Zukunft in Brandenburg liegt – müssten Sie sich dann nicht in letzter Konsequenz von Ihren Berliner Beständen trennen?
Ganz im Gegenteil. Wir glauben an Berlin und die ungebrochene Attraktivität der Stadt. Der Stadtrand kann aber ein Ventil für die Überschussnachfrage sein, wenn Anbindung und Angebot stimmen. Das würde auch die Verteilungskonflikte lindern, die eher zu- als abnehmen werden. Denn ich erwarte eine weiter steigende Nachfrage nach Wohn- und Büroflächen.
Das sehen nicht alle in der Branche so.
Die Krise hat doch zwei Dinge gezeigt: Einerseits ist die Vision der Microapartments zerplatzt, ausreichend Rückzugsraum wird zum Luxus. Andererseits hat auch das Homeoffice seine Grenzen, ich ziehe da gerne den Vergleich zum Kraftsport: Wieso gehen wir denn freiwillig ins Fitnesscenter und trainieren nicht Zuhause? Jede Tätigkeit braucht ihren Raum. Ich sehe das Homeoffice nicht als Allheilmittel und glaube auch nicht dem Abgesang auf das innerstädtische Büro. Nein, in Zukunft werden vielmehr die Arbeitgeber herausstechen, die mit einem großzügigen Platzangebot winken. Niemand mehr möchte dicht an dicht im Büro sitzen, eingepfercht zwischen womöglich ansteckenden Kollegen.
