Mit Gespür und Weitblick
Robert Neumüller, Geschäftsführer der S IMMO Germany, gibt im Interview Einblicke über Erfolgsfaktoren und Investitionsstrategien in deutschen Wachstumsmärkten.
Die New York Times schrieb schon Ende 2014, Leipzig sei das neue Berlin. Stimmen Sie dem zu?
Es gibt tatsächlich Parallelen zwischen den beiden Städten und ihrer Anziehungskraft, gerade was die kreativen Szenen anbelangt. Ähnlich wie in Berlin war die Erwartungshaltung in Leipzig nach der Wende groß, die alte Handels- und Messestadt werde „durchstarten“ und neu erblühen. Aber genauso wie im Berlin der 1990er-Jahre blieb diese Entwicklung zunächst aus, stattdessen verlor der Industriestandort fast 100.000 Arbeitsplätze, die Arbeitslosigkeit stieg auf bis zu 20 % und die Menschen verließen scharenweise die Stadt. Wie in Berlin mussten sich erst wieder gesunde Grundstrukturen entwickeln, bevor es zum Aufschwung kommen konnte.
Sind in Leipzig also Zeiten des „Anything goes“ angebrochen?
Nein, sicherlich nicht. Es ist völlig falsch anzunehmen, dass auf Grund verbesserter Rahmenbedingungen alles möglich sei. Man muss sehr genau überlegen, wie man welche Objekte positioniert, damit sie auch langfristig funktionieren. Dafür braucht es das richtige Team, die nötige Vernetzung und ein gutes Gespür für Strömungen – wie z.B. die Renaissance der Gründerzeitstruktur mit ihrer Nutzungsvielfalt, die zu einer Verdichtung und Wiederbelegung von Stadtquartieren führt. Natürlich ist das ein Prozess, der in manchen Quartieren bereits abgeschlossen ist, in anderen aber noch am Anfang steht. Für diese unterschiedlichen Entwicklungsstadien ist Leipzig ein Paradebeispiel. Wir halten Immobilien in höchst unterschiedlichen Vierteln. Viele Quartiere, in die wir investieren, sind deshalb so populär, weil hier noch vieles möglich ist und noch Räume bespielt werden können. Für solche Investitionen braucht es Weitblick und bisweilen einen langen Atem.
Nach Berlin liegt der Ankaufsfokus also jetzt auf Ostdeutschland?
Wir beobachten allgemein die Wachstumsmärkte in ganz Deutschland. Neben ostdeutschen Städten wie Leipzig, Halle oder Rostock haben wir aber auch zum Beispiel in Hamburg zugekauft.
In den letzten drei Jahren haben wir in mehreren Ankaufswellen das Objektportfolio auf eine breitere Basis gestellt. 2017 konnten wir ein Investitionsvolumen von über EUR 100 Mio. verzeichnen, im Durchschnitt haben wir pro Woche ein Haus gekauft.
Was ist das Geheimnis des Erfolgs der letzten Jahre?
Neben der Marktkenntnis sind vor allem unser hervorragendes Team und – gerade im Gewerbebereich – ein wachsendes Verständnis für eine sich rasant ändernde Mieterschaft wesentliche Faktoren für den Erfolg der vergangenen Jahre. Im Akquisebereich agieren zwei Ankaufsteams parallel in einem intransparenten Markt und entscheiden auf Basis eines sehr systematischen Selektionsprozesses über potenzielle Ankäufe. Die Teams sind interdisziplinär aufgestellt, bestehend jeweils aus einem Akquisiteur, einem Bauingenieur und einem kaufmännischen Asset Manager. Auf diese Weise können sie die unterschiedlichen, für den Kauf einer Immobilie relevanten Aspekte direkt und auf kurzem Wege beurteilen.
Bei unseren Gewerbeimmobilien verfolgen wir die Strategie „Qualität statt Quantität“. Es ist keine Lösung, den Markt einfach nur mit Fläche zu versorgen. Das funktioniert in Lagen, in denen eine totale Knappheit herrscht. Aber jenseits der Top-Lagen muss man sehr zielgruppenorientiert Atmosphären für potenzielle Nutzerinnen und Nutzer schaffen, um diese anziehen und halten zu können. Dazu gehört auch, die Vermietungsstrategie gegebenenfalls an die Mieterbedürfnisse anzupassen. Im Gewerbebereich entwickeln sich ja gerade Start-ups sehr dynamisch und brauchen oft innerhalb kürzester Zeit die doppelte oder dreifache Fläche.
