Friedrich Wachernig über Faktoren, die maßgeblich zur Wertentwicklung des Portfolios beitragen.
Friedrich Wachernig ist seit 2007 im Vorstand der S IMMO AG. Als Verantwortlicher für Projektentwicklung und Asset Management spricht er im Interview über gehobene und noch zu bergende Potenziale im Portfolio der S IMMO.
Herr Wachernig, Sie sind nun seit 25 Jahren in Osteuropa tätig. Was sind die wichtigsten Tugenden?
Geduld, Handschlagqualität und Verlässlichkeit. Nehmen wir als Beispiel Ungarn. Wir haben in Budapest das Hotel Marriott und sieben Büroimmobilien – allesamt in bester Lage. Der Markt war einige Jahre lang sehr schwierig, wir hatten mit Leerständen von teilweise über 40 % zu kämpfen. Aber intensives Asset Management, gezielte Investitionen in die Objekte und eine Erholung der wirtschaftlichen Situation haben ihre Wirkung gezeigt. 2017 konnten wir den Leerstand auf 8 % reduzieren und gleichzeitig die Mieterlöse um rund 40 % steigern. Das beweist, dass man in manchen Märkten Geduld und Ausdauer braucht. Wenn die Objekte hochwertig und gut gelegen sind, wird sich der Erfolg über kurz oder lang einstellen.
Die Weisheit „Lage, Lage, Lage“ ist immer noch gültig?
Definitiv, das ist immer und immer wieder meine Erfahrung und einer der Gründe, warum wir in Osteuropa nur in Hauptstädten aktiv sind. Bukarest ist zum Beispiel die sechstgrößte Agglomeration der Europäischen Union und eine Stadt mit unglaublichem Potenzial. Wir haben 2010 – mitten in der Finanzkrise und ausschließlich mit Eigenkapital – das Einkaufszentrum Sun Plaza fertig gestellt und erfolgreich eröffnet. Es liegt am Kreuzungspunkt von zwei Verkehrsadern und hat als einziges Center einen direkten Zugang zur U-Bahn. Heute ist es eines der besten Shoppingcenter am Markt und eine große Erfolgsstory für uns, die wir derzeit weiter ausbauen. Aktuell errichten wir zudem das Büroobjekt The Mark und ich bin sehr zuversichtlich, dass das nicht unser letztes Projekt in Bukarest sein wird.
Auch in Wien ist die S IMMO aktiv, oder?
Wien ist unser Heimatmarkt und liegt mir deshalb naturgemäß besonders am Herzen. Wir sind als Investor am QBC am neuen Wiener Hauptbahnhof beteiligt und planen eine Entwicklung im fünften Bezirk, die ab 2023 direkt an das Wiener U-Bahnnetz angeschlossen sein wird. Tatsache ist aber auch, dass es in Wien seit Jahren nicht mehr leicht ist, attraktive und rentable Objekte und Projekte zu finden – der Markt hat ein sehr hohes Preisniveau erreicht.
Das selbe kann man über Berlin sagen – eine Stadt, die zuletzt sehr starke Preissteigerungen erlebt hat.
Berlin ist aktuell sicherlich die dynamischste Region in unserem Portfolio. Es ist unglaublich, in welchem Tempo dort Stadtteile wachsen und an Bedeutung gewinnen. Wir haben eine hervorragende Mannschaft vor Ort, die den Markt ausgezeichnet kennt, sehr frühzeitig auf Trends reagieren und die besten Objekte auswählen kann. Von Wien aus ist man in einem so schnelllebigen Markt zu weit weg, das geht nur mit lokaler Erfahrung und Expertise. Parallel zu Berlin haben wir zuletzt in Städten wie Leipzig oder Kiel zugekauft – Demografie und wirtschaftlicher Aufschwung sorgen dort für großes Potenzial und damit für langfristige Erträge.
