Lange Gänge, viele Einzelbüros, im Zweifelsfall wenig natürliches Licht und kaum Gemeinschaftsflächen. Das sind Büroflächen, wie man sie jahrelang erfolgreich vermietet hat – über einen Makler, an einen möglichst bonitätsstarken Mieter, am besten mit einer möglichst langen Mietdauer.
Aber was müssen moderne Büroflächen – abgesehen von dem obligatorischen Tischfußballtisch – bieten? Und welche Auswirkungen haben die aktuellen Bürotrends auf die Verwertung? Robert Neumüller, Geschäftsführer der S IMMO Germany und Daniel Bormann, Geschäftsführer der Berliner Agentur Realace, liefern Antworten.
Pionierarbeit in der Sonnenallee
Als die S IMMO 2013 mit der Sonnenallee 221 das erste große Büroobjekt in Berlin erwarb, wurde eines sehr schnell klar: dieses Konzept funktioniert nicht mehr. Standorte müssen etabliert, alte Häusersubstanz genutzt und Marken geschaffen werden. In der Berliner Agentur Realace fand man dafür den richtigen Partner, in Geschäftsführer Daniel Bormann einen Vollprofi in Sachen Standortmarketing. Über den Berliner Markt sagt er „Die Leute suchen in Berlin einen ganz bestimmten Arbeits- und Lebensstil, der anders ist als in Hamburg oder München. Einen Stil, der sich immer weiterentwickelt. Wenn man sich die internationalen Offices von Google oder Facebook anschaut, sehen sie ja ein bisschen so aus, als hätten sie den Stil der Berliner Pionierszene von vor zehn Jahren kopiert.“
Stadt der Start-ups
Berlin zieht junge Menschen an und ist somit eine ideale Brutstätte für Start-ups. In Berlin hat sich ein Klima entwickelt, das Innovationen und neue Geschäftsideen begünstigt. Und gerade diese jungen Unternehmen suchen nach innovativen Büroflächen, die ihrem Image gerecht werden. Hier geht es nicht mehr primär um repräsentative Innenstadtlagen, sondern um Räume mit einer besonderen Atmosphäre. Berlin verfügt über große, längst freistehende Industrieflächen, die es seiner Geschichte als ehemals größte Industriestadt Europas verdankt. Robert Neumüller, Geschäftsführer der S IMMO Germany, erläutert: „Seit dem zweiten Weltkrieg hat Berlin nach und nach seine Industrie verloren, endgültig nach der Wende. Diese deindustrialisierten Flächen, die in den 1990er-Jahren maßgeblich das Berlin-Image geprägt haben, bilden die Grundlage für neue Lebens- und Arbeitsformen. Das zieht Leute aus aller Welt an, die diesen Freiraum schätzen und mittlerweile nicht mehr nur Partys feiern, sondern auch sehr erfolgreich Geschäfte betreiben.
Alles Neu
Es braucht also innovative Marketingkonzepte und einen starken Imagetransfer zwischen Standort und Mietern. Das erfordert ein massives Umdenken in der Immobilienbranche – alte Paradigmen werden von neuen Trends abgelöst. Hier braucht es große Marktexpertise und Verständnis für die Denkweise der neuen Mieter. So braucht es in Berlin – einer Stadt mit dem Trend zum Dritt-Fahrrad – keine großflächigen Stellplätze mehr. Die Entwicklung geht weg vom Individualverkehr hin zu Fahrrad, Car-Sharing und Elektromobilität. Damit haben Gewerbelagen mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und in guter Erreichbarkeit mit dem Fahrrad einen klaren Vorteil. Aber nicht nur in der Infrastruktur ist ein Umdenken gefragt, auch in der Verwertung müssen neue Wege beschritten werden. Daniel Bormann konkretisiert: „Es braucht den Mut für eine andere Vermietungsstrategie, die auch mal kurzfristige Mietverträge möglich macht oder Mieter auf größere Flächen ziehen lässt. Gerade Start-ups entwickeln sich ja sehr dynamisch und brauchen oft innerhalb kürzester Zeit die doppelte oder dreifache Fläche.“
Einheit durch Vielfalt
Robert Neumüller fasst die Erkenntnisse der S IMMO zusammen: „Als wir begonnen haben, war es üblich, Mietverträge für eine Mietdauer von fünf Jahren und mit einer Fläche von mindestens 1.000 m² abzuschließen. Mit dieser Marktvorgabe würde man in der derzeitigen Marktsituation komplett scheitern. Wir fahren jetzt eine viel flexiblere Strategie mit kleinteiligeren Flächen, kurzfristigeren Mietverträgen und der richtigen Mietermischung. Kurz: Wir streben eine Einheit durch Vielfalt an. Wir lernen ständig aus unseren Projekten, investieren weiter und werden auch in Zukunft neue Herausforderungen annehmen.“
