Was muss man eigentlich wissen, wenn man eine Wohnung vermieten oder verkaufen will? Wie viel Steuer fällt für die Erbschaft eines Grundstücks an? Im zweiten Teil des Interviews haben wir mit Steuerberaterin Silvia Simon von EOS Partner darüber gesprochen, was bei der Besteuerung von Einnahmen durch Immobilienbesitz beachtet werden muss.
Wie werden Immobilienerträge in Österreich besteuert?
Silvia Simon: Seit 01.04.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht, konkret der Immobilienertragsteuer. Dabei gilt für Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken – dazu zählen Grund, Boden, Gebäude und Baurechte – ein Steuersatz von 30 %.
Für Grundstücke, die schon sehr lange in Besitz sind, gibt es gewisse Begünstigungen. Der niedrigste Steuersatz beträgt in solchen Fällen 4,2 %. Verkauft jemand seinen Hauptwohnsitz, fällt in der Regel keine Steuer an.
Was muss ich beachten, wenn ich eine Immobilie erbe oder eine Immobilie vermiete?
Silvia Simon: Das Erben einer Immobilie oder auch das Schenken an sich führt zu keiner Immobilienertragsteuer. Es fällt aber Grunderwerbsteuer an. Diese wird bei Besitzübergaben im Familienkreis je nach Wert der Immobilie nach einem Stufentarif mit zwischen 0,5 und 3,5 % besteuert.
Nicht vergessen werden darf, dass bei einem späteren Verkauf einer geerbten Immobilie dann aber doch die Immobilienertragsteuer zu entrichten ist.
Werden Steuerbeträge automatisch einbehalten oder müssen Erträge an das Finanzamt gemeldet werden?
Silvia Simon: Die Grunderwerbsteuer und die Immobilienertragsteuer können entweder mittels Erklärung an das Finanzamt angezeigt oder direkt durch den Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet werden. Da die Übertragung eines Grundstücks ohne Notar nicht möglich ist, berät dieser hier oft gemeinsam mit dem Steuerberater, ob eine Begünstigung in Anspruch genommen werden kann und wie hoch die Steuern im konkreten Fall sind.
Ab wann macht ein Steuerberater für Immobilienbesitzer Sinn?
Silvia Simon: Sinnvoll ist eine Beratung immer dann, wenn eine Immobilie nicht nur brach liegt, sondern entweder als Vermietungsobjekt oder zum Verkauf genutzt werden soll. Das Thema Immobilien ist komplex, hier bedarf es eines fachkundigen Steuerberaters – egal ob es um den Erwerb oder den Verkauf von Immobilien oder die Optimierung von Bestandsimmobilien geht.
Ein typischer Fall, wo der Steuerberater Hilfestellung bietet, sind Überlegungen, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Hier stellt der Steuerberater Vergleichsrechnungen an, auf Basis derer der Klient eine (steuer-)optimale Entscheidung treffen kann.
Angenommen Eva ist Angestellte und hat eine Wohnung geerbt, die sie vermieten möchte. Worauf muss sie achten?
Silvia Simon: Da Eva zwei Einkunftsquellen hat, muss sie – bis auf eine geringe Bagatellgrenze von 730 Euro pro Jahr – verpflichtend eine Einkommensteuererklärung abgeben. Mieteinnahmen sind also einkommensteuerpflichtig. Zusätzlich unterliegt die Vermietung einer Wohnung der Umsatzsteuer, die grundsätzlich 10 % beträgt, sofern nicht die Umsätze unter EUR 35.000,- liegen und die Kleinunternehmerbefreiung greift. Ein Steuerberater kann Eva dabei helfen, die für sie günstigste Variante zu berechnen und die korrekten absetzbaren Aufwendungen zu ermitteln, sodass sie ihre Steuererklärungen erstellen kann.
Vielen Dank für das Interview!
Im ersten Teil des Interviews gibt MMag. Silvia Simon Einblicke in das Thema Besteuerung von Börsengewinnen.
